Bursa Gayrimenkul Avukatı Rehberi 2026: Tapu İptali, Kat Karşılığı ve Ecrimisil Davaları

14 Mart 2026 · Gayrimenkul Hukuku · Ekser Hukuk & Danışmanlık

Bursa, son on yılda yaşanan kentsel dönüşüm atılımı, Organize Sanayi Bölgelerinin genişlemesi ve Nilüfer ile Osmangazi'deki konut projelerinin hızlanmasıyla birlikte Türkiye'nin en dinamik gayrimenkul piyasalarından biri hâline gelmiştir. Bu büyüme beraberinde ciddi hukuki uyuşmazlıklar da getirmektedir: tapu iptali davaları, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ihtilafları, ecrimisil talepleri ve el atmanın önlenmesi davaları Bursa mahkemelerinin gündemini giderek daha fazla meşgul etmektedir.

Bu rehberde; Bursa'da en sık karşılaşılan gayrimenkul hukuku uyuşmazlıklarını, açılacak dava türlerini, güncel Yargıtay kararlarını ve doğru hukuki stratejiyi kapsamlı biçimde ele alıyoruz.

1. Tapu İptali ve Tescil Davaları: Bursa'daki Yaygın Sebepler

Tapu iptali ve tescil davası; geçersiz veya hukuka aykırı bir işlemle başkası adına tescil edilen taşınmazın gerçek hak sahibi adına yeniden tescilini sağlamak amacıyla açılır. Bursa Asliye Hukuk Mahkemelerinde bu dava türünde öne çıkan başlıca sebepler şunlardır:

• Miras yoluyla intikalde usulsüzlük: Mirasçılardan birinin diğerlerini devre dışı bırakarak tapuyu kendi adına geçirdiği davalar, özellikle Osmangazi'deki köy arazileri için sıkça gündeme gelmektedir.
• Sahte vekâletname ile devir: Sahte imza veya sahte kimlik kullanılarak yapılan tapu devri işlemleri, Türk Ceza Kanunu kapsamında suç olmakla birlikte MK m. 1023 kapsamında iyiniyetli üçüncü kişi koruması tartışmasını beraberinde getirir.
• Muris muvazaası: Mirasbırakandan sağlıklarında yapılan görünüşteki satış işlemi arkasında bağış kastının gizlendiği durumlarda açılan bu dava, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 2024 ve 2025 kararları çerçevesinde miras bırakanın mal kaçırma iradesinin ispatlanmasına bağlıdır.
• İpotek fekki ve kötü niyetli tescil: Banka ipoteğinin haksız şekilde konulduğu veya kadastro hatasından kaynaklanan mükerrer tescil sorunları.
• Kazandırıcı zamanaşımı (zilyetlik): Özellikle Yıldırım ve Kestel'deki tarım arazileri üzerinde 20 yıllık kesintisiz zilyetlikle tapu tescili talepleri.

Tapu iptali davalarında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bursa'da Osmangazi, Nilüfer ve Yıldırım adliyelerindeki iş yüküne göre ortalama yargılama süresi 18–36 ay arasında değişmektedir.

2. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Uyuşmazlıkları

Bursa'nın kentsel dönüşüm projelerinde ve yeni konut gelişim alanlarında kat karşılığı inşaat sözleşmesi anlaşmazlıkları 2025–2026 döneminin en fazla dava açılan gayrimenkul kategorisini oluşturmaktadır. Bu sözleşmelerde müteahhit, arsa sahibine ait taşınmaz üzerine bina inşa etmeyi; arsa sahibi de bina içindeki belirli bağımsız bölümleri müteahhide devretmeyi taahhüt eder.

En Sık Karşılaşılan Uyuşmazlık Nedenleri

• İnşaatın sözleşme tarihinde tamamlanmaması: Cezai şart hükümlerinin işletilmesi ve gecikme tazminatı talebinde bulunulması gerekir. 2025 yılı Yargıtay 23. Hukuk Dairesi kararlarına göre inşaatın "esaslı tamamlanma" ölçütü, sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa iskan/yapı kullanma izninin alınmasına bağlanmıştır.
• Teslim edilen dairenin sözleşmeye aykırı olması: Ayıplı ifa hükümleri (TBK m. 474 vd.) uygulanır; arsa sahibi onarım, indirim veya sözleşmeden dönme haklarından birini seçebilir.
• Arsa payı devrinin kötüye kullanılması: Müteahhidin üçüncü kişilere yaptığı devir işlemleri ve bu işlemlerdeki muvazaa iddiaları.
• Ruhsat ve iskan sorunları: İskan alınamayan binalarda hak kayıplarının önüne geçmek için inşaat ruhsatı aşamasında hukuki danışmanlık alınması kritik önem taşır.

Kat karşılığı sözleşmesinden dönmek isteyen arsa sahibinin noterden ihtarname çektirmesi ve müteahhide uygun süre tanıması gerekir. Bu süre dolmadan doğrudan dava açılması hâlinde mahkeme, davanın usulden reddine karar verebilir.

3. El Atmanın Önlenmesi (Müdahalenin Men'i) Davası

Başkasının taşınmazına haksız olarak el atan ya da taşınmazı kullanan kişiye karşı açılan bu dava, ayni nitelikte bir hak koruması sağlar. Bursa'da özellikle:

• Komşu parseller arasındaki sınır uyuşmazlıkları (Nilüfer ve Osmangazi'de parsel sınırları kesinleşmemiş kadastro bölgelerinde sıkça görülmektedir),
• Yoldan geri çekme yükümlülüğüne aykırı yapılaşmalar,
• Kaçak yapı inşası sebebiyle komşu taşınmazın havasının ve ışığının engellenmesi,
• Hisseli taşınmazlarda bir hissedarın tüm taşınmazı kendi adına kullanması

gibi durumlarda dava açılmaktadır. Dava sonucunda mahkeme, haksız el atmayı derhal sona erdirme yönünde icra edilebilir bir karar verir; söz konusu karar ilamların icrası yoluyla zorla uygulatılabilir.

4. Ecrimisil: Haksız İşgal Tazminatı

Ecrimisil davası, taşınmazını izinsiz kullanan kişiden geriye dönük kira bedeli niteliğinde tazminat talep edilmesine yarar. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun yerleşik içtihadına göre ecrimisil; kötüniyetli zilyedin, hak sahibinin rızası olmaksızın taşınmazı kullanmasından doğan bir tazminat türüdür.

Ecrimisil Davasında Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

• Geriye dönük azami süre: Türk Borçlar Kanunu'nun genel zamanaşımı hükümlerine göre ecrimisil alacağında 10 yıllık hak düşürücü süre uygulanmaktadır. Ancak Yargıtay bazı durumlarda fiili talep tarihinden geriye 5 yıl ile sınırlı tutmaktadır.
• Bilirkişi tespiti: Taşınmazın rayiç kira değerini belirlemek için tapu kayıtları, kira piyasası verileri ve SPK lisanslı değerleme uzmanı raporları mahkemeye sunulmalıdır.
• İhtarname zorunluluğu: Ecrimisil davası öncesinde ihtarname gönderilmesi yasal olarak zorunlu değildir; ancak uygulamada davanın ispat gücünü artırmaktadır.

Bursa'da ecrimisil davaları, belediye sınırları değişikliği sonrası kadastro bölgelerindeki hak belirsizlikleri nedeniyle özellikle Mudanya ve Gemlik ilçelerinde artış eğilimi göstermektedir.

5. Kentsel Dönüşüm Hukuku: Bursa Özelinde Güncel Gelişmeler

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında Bursa'da Osmangazi ve Yıldırım ilçelerinde pek çok blok ve yapı "riskli yapı" olarak tespit edilmektedir. 2026 yılı itibarıyla kentsel dönüşüm süreçlerinde en fazla hukuki uyuşmazlık yaratan konular şunlardır:

• Riskli yapı tespitine itiraz: Riskli yapı tespiti yapılan bina maliklerinin 15 gün içinde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'na itiraz hakkı bulunmaktadır. İtiraz süreci teknik bilirkişi atanmasını gerektirir.
• 2/3 çoğunluk kararı ve muhalif maliklerin hakları: Kat mülkiyetine tabi binalarda maliklerinin 2/3'ü anlaşmaya varırsa muhalif maliklerin payları satışa çıkarılabilir. Muhalif maliklerin pazarlık sürecinde hukuki temsili son derece önemlidir.
• Kiracı hakları: Kentsel dönüşüm kapsamında tahliye edilen kiracılara ödenen kira yardımı miktarı ve süresi konusunda sıkça uyuşmazlık çıkmaktadır. 2026 kira yardımı tutarı, Çevre Bakanlığı'nın belirlediği bölgesel katsayıya göre hesaplanmaktadır.

6. Hisseli Taşınmazlarda Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu)

Bir taşınmazın birden fazla kişiye ait olması durumunda, paydaşlardan birinin talebiyle izale-i şüyu (ortaklığın giderilmesi) davası açılabilir. Mahkeme; taşınmazın aynen taksimini ya da satış yoluyla paylaştırılmasına karar verir.

Bursa'da özellikle miras yoluyla intikal eden tarım arazileri ve apartmanlarda bu dava türü sıkça gündeme gelmektedir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin yerleşik içtihadına göre; taşınmazın aynen taksimi mümkün değilse ya da taraflar üzerinde anlaşamıyorsa mahkeme satışa karar verir ve taşınmaz açık artırma yoluyla satılır.

Paydaşlardan birinin taşınmazı kullanma karşılığı diğer hissedarlara ecrimisil ödemesi gerekebileceğinden, izale davası ile eş zamanlı ecrimisil talebinde bulunulması hak kayıplarını önler.

7. Ön Alım (Şufa) Hakkı Davaları

Türk Medeni Kanunu'nun 732. maddesi kapsamında paylı mülkiyette ön alım hakkı; bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması durumunda diğer paydaşların aynı koşullarla o payı satın alma hakkıdır. Bu hak, tapu kütüğüne şerh edilmemiş olsa bile yasal güvence altındadır.

Bursa'da ön alım hakkı davalarında dikkat edilmesi gereken kritik husus, 3 aylık hak düşürücü süredir: Diğer paydaşın satış ve alıcının bilgisine ulaşmasından itibaren 3 ay, her hâlükarda devrin yapılmasından itibaren 2 yıl içinde dava açılmalıdır. Bu süre hak düşürücü nitelikte olduğundan uzatılması ya da ertelenmesi mümkün değildir.

8. Bursa Gayrimenkul Avukatı Seçerken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Gayrimenkul davaları; teknik bilirkişi raporları, kadastro kayıtları, tapu sicili ve imar mevzuatı gibi birden fazla uzmanlık alanının kesiştiği kompleks davalardır. Bu nedenle Bursa'da gayrimenkul avukatı seçerken aşağıdaki kriterleri göz önünde bulundurmanız önerilir:

• Bursa Barosu'na kayıtlı ve aktif ruhsatlı olması,
• Tapu Müdürlüğü ve Kadastro Müdürlüğü'ndeki uygulama deneyimi,
• Yerel mahkemedeki bilirkişi ve hakim süreçleriyle aşinalık,
• Kentsel dönüşüm mevzuatı konusunda güncel bilgi sahibi olması,
• Dava sürecinde şeffaf bilgilendirme ve erişilebilirlik.

Sık Sorulan Sorular

Bursa'da tapu iptali davası ne kadar sürer?

Bursa Asliye Hukuk Mahkemelerinde tapu iptali ve tescil davaları ortalama 1,5–3 yıl sürmektedir. Dosyanın karmaşıklığı, tarafların sayısı ve bilirkişi süreçleri bu süreyi etkileyen başlıca faktörlerdir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhit taahhütlerini yerine getirmezse ne yapılır?

Müteahhidin sözleşme ihlali durumunda arsa sahibi; sözleşmeden dönme, tazminat, eksik iş bedelinin tahsili veya aynen ifa davası açabilir. Öncelikle noterden ihtarname gönderilerek müteahhide uygun süre tanınması gerekir.

Ecrimisil davası için daha önce ihtar göndermek zorunlu mudur?

Yasal olarak zorunlu değildir; ancak ihtarname gönderilmiş olması, kötüniyetin ispat edilmesini kolaylaştırır ve geriye dönük talep edilen tazminat miktarını artırabilir.

Hisseli taşınmazda diğer paydaş satış yaparsa öncelikli alım hakkım var mı?

Evet. Türk Medeni Kanunu m. 732 kapsamında yasal ön alım hakkınız bulunmaktadır. Satıştan haberdar olduğunuz tarihten itibaren 3 ay içinde dava açmanız gerekmektedir; bu süre hak düşürücüdür.