Türk Borçlar Kanunu Kapsamında Kira Artış Esasları
Gayrimenkul kiralamalarında ev sahibi ile kiracı arasındaki en büyük çatışma şüphesiz "yeni dönem kira bedeli" üzerinde yaşanmaktadır. Kiraya verenler yüksek enflasyon ortamında mülkün değerini korumak isterken, kiracılar ise barınma haklarını ve ekonomik durumlarını stabilize etmeyi amaçlarlar. Mülkiyet hakkı ile korunma ihtiyacı arasındaki bu hassas denge, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) hükümleriyle çok net ve emredici kurallara bağlanmıştır.
TBK Madde 344 mucibince; tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, hem bir yıllık sözleşmelerde uzama yıllarında hem de birden fazla yıllık kira sözleşmelerinde emredici bir yasal sınırdır. Bursa kira avukatı olarak yerleşik pratiklerimizde sıklıkla tecrübe ettiğimiz üzere, sözleşmede her sene "%100 zam yapılır" yazsa dahi, tavan oran TÜFE olduğu için o madde üst sınıra çekilmek zorundadır.
Konut ve İşyeri Kiralarında TÜFE Sınırı ve İstisnalar
Bir dönem geçici yasalarla konut kiralarındaki artış oranı "%25" gibi sabit bir tavanla sınırlandırılmışsa da, günümüz itibarıyla yasa koyucunun olağan ve emredici sistemi olan "TÜFE 12 Aylık Ortalama" yöntemi uygulanmaya devam etmektedir. Bu oran Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından her ayın ilk haricinde (genellikle 3'ünde) açıklanır ve kiranın zamlanacağı ayın baz alınması gereken resmi verisidir.
- ➢ İşyeri (Ticari) Kiralar: Konut kiralarında olduğu gibi çatılı işyeri (dükkan, ofis, depo) kiralarında da artış üst sınırı TÜFE 12 aylık ortalamadır. Ticari şirketler tacir sayıldıkları için eskiden döviz endeksli veya farklı oranlar belirlenebiliyorken, günümüzde bu serbesti TL'nin korunması kararnameleriyle daraltılmıştır.
- ➢ Yabancı Para İle Yapılan Sözleşmeler: TBK uyarınca, eğer kira bedeli yabancı para (Döviz) olarak belirlenmişse, kural olarak beş (5) yıl geçmedikçe kira bedelinde artış veya değişiklik talep edilemez.
5 Yıllık Süre Sonunda Kira Tespit Davası Şartları
Kanun, kiraya verenin en büyük teminatı olan "Kira Tespit (Tespiti) Davası" mekanizmasını 5. yılın doldurulmasına bağlamıştır. Taraflar anlaşamamış olsa bile TBK 344/3 fıkrası uyarınca; beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hakim tarafından belirlenir.
Hakim bu belirlemeyi yaparken "Sadece TÜFE'ye" bağımlı kalmaz. TFE oranını, kiralananın son durumunu, resmi bilirkişi heyetlerinin bölgedeki satılık/kiralık emsal taşınmaz verilerini ve hakkaniyet indirimini (%10-20 arası eski kiracı indirimi) masaya yatırarak mülkün rayiç bedeline hükmeder. Bursa Sulh Hukuk Mahkemeleri uygulaması göstermektedir ki, bu davalarda ihtarnamenin doğru vakitte çekilmesi (sözleşme yenilemesinden en geç 30 gün önce mahkemeye / notere gidilmesi) kiranın yeni dönemin başından itibaren geçerli sayılması adına elzemdir.
Kira Tahliye Süreçlerinde İhtiyaç ve Yeniden İnşa Sebepleri
Kira bedelindeki uyuşmazlığın çözülememesi sıklıkla davanın "tahliye" talebine dönüşmesine yol açar. Kirasını yasal TÜFE sınırlarında ödeyen, gününde bankaya EFT yapan bir kiracıyı öylece "çıkartmak" kanunen mümkün değildir. Tahliyenin yolları sınırlıdır.
Gereksinim (İhtiyaç) Nedeniyle Tahliye: TBK 350 maddesi gereği mülk sahibinin kendisi, eşi, altsoyu (çocuğu), üstsoyu (anne/babası) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı ortaya çıkarsa tahliye davası açılabilir. Ancak bu ihtiyacın "samimi, gerçek ve zorunlu" olması şarttır. Emsal Yargıtay (Örn: Hukuk Genel Kurulu) kararları samimiyeti çok sıkı delillere bağlamaktadır.
Bir diğer ihtimal ise "Yeniden İnşa veya Esaslı Onarım" gerekçesidir. Mülkün yıkılıp yeniden yapılması veya tahliyesi elzem bir tadilata girmesi planlanıyorsa kiracının çıkarılması talep edilir. Unutulmamalıdır ki, ihtiyaç sebebiyle tahliye edilen mülk, 3 yıl boyunca eski kiracısı haklı bir sebep olmaksızın başkasına KİRALANAMAZ. Aksi takdirde kiracı, (en az 1 yıllık) kira tazminatı talep edebilir.
Gayrimenkulünüzün yasadaki emredici sürelerinin takibi, ihtarname tebliği ve icra kanalıyla taşınmazınızın sorunsuz bir şekilde tahliyesi / bedel tespiti konusunda profesyonel stratejiler edinmek için yetkili uzman Gayrimenkul ve İcra departmanımıza ulaşabilirsiniz.