Hızlı Yanıt: Kirayı Bölge Rayiç Bedeline Nasıl Çıkarabilirim?
kiracıınız gayrimenkulde (konut veya işyeri) aralıksız olarak en az 5 yılı doldurduysa, yeni dönem kira bedelinin TÜFE (enflasyon) oranlarıına bağlı kalmaksızın, o bölgedeki (örn: Bursa Nilüfer veya Osmangazi) emsal bedellere (rayiçe) göre yeniden belirlenmesi için "Kira Tespit davasıı" açabilirsiniz. Dava açmadan önce Arabuluculuğa başvurmak zorunludur. Dava sonucunda hakim, eski kiracıı indirimini (%10-20) uygulayarak adil bir kira bedeli tespit eder.
%25 Sınırının Kalkması ve Yeni Dönem (TÜFE Kuralı)
1 Temmuz 2024 tarihi itibarıyla bildiğiniz üzere konut kiralarındaki %25 yasal artış sınırı uygulaması tamamen yürürlükten kalkmıştır. Artık hem konutlarda hem de çatılı işyeri (dükkan, ofis) kiralarında "TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) 12 Aylık Ortalama" kuralı Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 344 uyarınca asli kural olarak geri dönmüştür.
Eğer kira sözleşmeniz 5 yılını doldurmadıysa (1. ile 5. yıl arasındaysa), ev sahibi kiranızı, TÜİK tarafından açıklanan söz konusu aydaki "TÜFE 12 Aylık Ortalamasını" geçecek şekilde artıramaz. Sözleşmede serbest artış yazsa bile bu kural (TÜFE sınırı) hem kiracııyı koruyan emredici bir yasa hükmüdür hem de üst limittir.
5 Yıllık Sürenin Dolması: Kira Tespit davasıı
Peki ya enflasyonun çok hızlı arttığı yıllarda TÜFE oranlarıı dahi, mülkün reel kira getirisini karşılamaya yetmiyorsa ve kiracıı o evde/işyerinde 5 tam yalı doldurmuşsa ne olacak? Kanun koyucu bu kez "Mülk Sahibini" enflasyona ezmemek için Kira Bedelinin Tespiti davasıı (Kira Tespit davasıı) hakkını devreye sokar.
TBK Madde 344/3 fıkrasına göre; "Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir."
Tespit davasıında "Hak/hakkaniyet İndirimi" Nedir?
Bursa Adliyesi Sulh Hukuk Mahkemelerinde sıklıkla açtığımız kira tespit davalarında en çok karıştırılan husus, kiranın doğrudan sahibinden.com veya benzeri sitelerdeki "istenen rakamlara" çekileceği yanılgısıdır. Mahkeme tarafından atanan gayrimenkul değerleme uzmanı (bilirkişi) evi inceler ve emsallerine göre örneğin 30.000 TL kira getireceğini belirler. Ancak Yargıtay'ın yerleşik içtihatları gereği, evde oturan kişi "Eski kiracıı" (güvenilir ve düzenli ödemeci) kabul edildiği için, belirlenen 30.000 TL üzerinden %10 ila %20 oranında hakkaniyet (Eski kiracıı) İndirimi yapılarak yeni kira bedeli (örneğin 25.000 TL) olarak tescil edilir.
İhtarname Süreleri ve Davanın Etkisi
Kira tespit davasıının en kritik teknik noktası ihtarname süreleridir. Amacımız, mahkemenin belirleyeceği yüksek bedelin "bir sonraki kira döneminden (yıldönümünden) itibaren" değil, "içinde bulunulan yeni kira yılının başından itibaren" geçerli olmasını sağlamaktır.
Bunun için kiralayanın, kira sözleşmesinin bitimine (yeni dönemin başlamasına) en az 30 gün kala kiracııya Noter Araçılığıyla "Kira bedelinin artırılacağına/x TL olarak talep edildiğine" dair bir İhtarname keşide etmesi ve bu ihtarnamenin 30 günlük süreden önce kiracııya TEBLİÄ EDİLMİÅ olması gerekir (veya sözleşmede dönemsel artış şartı bulunuyorsa ihtara gerek kalmadan yeni dönemin sonuna kadar dava açılabilir).
Arabuluculuk Zorunluluğu
1 Eylül 2023 tarihi itibarıyla kira tespit davalarından önce Adliye Arabuluculuk Bürosundan bir arabulucu atanması zorunlu hake gelmiştir. Arabuluculuk aşamasında uzlaşma sağlanamazsa alınacak "Son Tutanak" ile mahkemeye dava dilekçesi sunulur. Tahliye davaları için geçerli olan arabuluculuk kuralları, Tahliye Davaları Rehberi'nde de değindiğimiz üzere, tespit davalarında da bağlayıcıdır.
Yargıtay'ın Kira Tespit Davalarındaki hakkaniyet İndirimi Oranı
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (06.12.2017 T., 2017/3682 E. - 2017/17115 K.): "5 yılı dolduran sözleşmelerde kira bedelinin tespiti davalarında; bilirkişi makamınca gayrimenkulün serbest piyasada boş olarak kiraya verilmesi halindeki brüt rayici belirlendikten sonra, mahkemece bu bedel üzerinden kiracıının 'eski kiracıı' olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun (yerleşik içtihatlara göre %10-%20 bandında) bir indirim yapılması zorunludur. Ancak bu oranlarıın çok üzerinde veya altında yapılan indirimler bozma sebebidir."
Ekser Hukuk olarak, Nilüfer, Osmangazi gibi Bursa'nın spesifik ticari ve konut bölgelerinde yürüttüğümüz davalarda; mülkün konumunu, asansör, izolasyon durumunu emsal kira sözleşmeleri (KDV beyannameleri, stopajlar) ile delillendirerek bilirkişi raporlarının lehinize çıkmasını sağlıyor ve hakkaniyet indiriminin kanuni sınırlarda (minimal) tutulması için strateji üretiyoruz.
Ekser Hukuk: Kira Kira Getirinizi Nasıl Koruyoruz?
Kira tespit davaları genellikle (mahkeme yoğunluğu sebebiyle) 1 ila 1.5 yıl sürebilmektedir. Ancak lehe çıkan karar, kiranın tespit edildiği dönem başlangıcından itibaren Geriye Dönük (Geçmişe Yönelik) farkların faiziyle birlikte İcra takibi yoluyla tahsil edilmesine olanak sağlar.
Bursa gayrimenkul piyasasındaki dinamiklere hakim avukatlarımızla; kiranız olması gereken değerin altındaysa, en hızlı çözüm için arabuluculuk sürecini sert bir müzakereyle lehinize çevirmek veya ihtarname sürelerini atlamadan tespit davanızı açmak için bizimle görüşün.