Hızlı Yanıt: kiracıı Hangi Hallerde Tahliye Edilebilir?
kiracıının tahliyesi Türk Borçlar Kanunu'nda sınırlı (tahdidi) olarak sayılmış sebeplere dayanmalıdır. Bunlar: 1) Geçerli yazılı tahliye taahhütnamesi alınması, 2) Ev sahibinin, eşinin veya alt/üst soyunun konuta zorunlu ihtiyacının doğması, 3) Bir kira yılı içinde kiranın ödenmemesi nedeniyle 'İki Haklı İhtar' çekilmesi, 4) 10 yıllık uzama süresinin dolması gibi kanuni hallerdir. Bursa Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılacak tahliye davalarından önce 'Arabuluculuk' zorunludur.
Kira Hukukunda "Tahliye" Kavramı ve Arabuluculuk Åartı
Son yıllarda yaşanan ekonomik dalgalanmalar ve %25 kira artış sınırının (Temmuz 2024 itibarıyla kaldırılana dek uygulanmış olması) oluşturduğu tahribat, Bursa ve Türkiye genelinde ev sahibi-kiracıı uyuşmazlıklarını rekor seviyelere çıkarmıştır. Kira sözleşmesinin basit bir bildirimle sona erdirilmesi Kanunen mümkün değildir; Türk Borçlar Kanunu (TBK) öncelikle kiracııyı koruma amacı güder. Dolayısıyla mülk sahibinin kiracııyı çıkarabilmesi için yasada açıkça belirtilen tahliye nedenlerinden en az birine dayanarak hukuki süreç başlatması gerekir.
Önemli bir yenilik olarak, 1 Eylül 2023 itibarıyla tüm kira tespit, tahliye ve kira alacağı davalarından önce Dava Åartı Arabuluculuk kurumu getirilmiştir. Arabuluculuk süreci tüketilmeden doğrudan açılacak bir tahliye davasıı, mahkeme tarafından ilk celsede usulden reddedilecektir.
Başlıca Tahliye Sebepleri ve Yasal Süreçleri
1. Yazılı Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye
Kiraya verenin elini en çok güçlendiren belge, usulüne uygun düzenlenmiş bir tahliye taahhütnamesidir. Taahhütname, kiracıının belirli bir tarihte mülkü boşaltacağına dair yazılı ve kesin beyanıdır. Ancak taahhütnamenin geçerli olabilmesi için çok katı kurallar mevcuttur:
- Düzenlenme Tarihi (Kritik Unsur): Tahliye taahhütnamesi mutlak süretle kira sözleşmesinin imzalandığı gün ile aynı veya öncesinde olmamalıdır. Yargıtay, sözleşme ile aynı gün alınan taahhütnamelerin "kiracıının iradesinin baskı (ev kiralayamama korkusu) altında" alındığını kabul ederek geçersiz saymaktadır. Mümkünse sözleşme tarihinden en az bir ay sonra, eve yerleştikten (teslimden) sonra alınmalıdır.
- Özgür İrade: Sadece kiracıı veya yetkili vekili tarafından imzalanmalıdır. Aile konutu niteliği taşıyan yerlerde (TBK 349) eşin de rızası aranabilir.
- Boştan Doldurma (Beyaza İmza) Riski: Ne yazık ki piyasada boş kağıda imza attırılarak sonradan tarih yazılması yaygındır. kiracıı imzayı inkar etmiyorsa, belgenin üstünün sonradan doldurulduğunu ispat yükü kiracııya düşer (Yargıtay İBGK kararı).
Geçerli bir taahhütname varsa, tahliye tarihi geldiğinde ev sahibi 1 ay içerisinde icra takibi başlatarak veya dava açarak tahliyeyi talep edebilir. Bu 1 aylık süre hak düşürücü süredir.
2. Gereksinim (İhtiyaç) Sebebiyle Tahliye davasıı
Kiralayanın kendisinin, eşinin, altsoyunun (çocukları, torunları), üstsoyunun (anne, baba) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı doğarsa sözleşme dava yoluyla feshedilebilir. (TBK m.350)
Buradaki en can alıcı nokta, gereksinimin "Gerçek, Samimi ve Zorunlu" olmasıdır. Sırf kiracııyı çıkarıp yerine daha yüksek bedelle başkasını almak için açılan muvazaalı (görünürde) ihtiyaç davaları, mahkemenin delil incelemesinde reddedilir. Yargıtay'a göre; kiralayanın aynı ilçede oturmaya müsait boş başka bir evi daha varsa, burada "zorunlu ihtiyaç"tan söz edilemez. İhtiyaç davasıı kazanılıp kiracıı çıkarılırsa, mülk sahibi bu yeri haklı bir sebep olmadan 3 yıl boyunca eski kiracıısından başkasına kiralayamaz. Aksi halde eski kiracııya 1 yıllık kira bedeli kadar tazminat ödemek zorunda kalır.
3. Yeni Malikin (Evi Yeni Satın Alanın) İhtiyacı
İçinde kiracıı olan bir evi satın aldığınızda, sözleşmenin de doğrudan tarafı olursunuz. Ancak yeni malik statüsü size özel bir tahliye hakkı verir (TBK m.351): Evi satın alma tarihinden itibaren 1 ay içerisinde kiracııya ihtarname çekerek "evi satın aldığınızı ve kendiniz veya bakmakla yükümlü olduklarınız için kullanacağınızı" bildirirseniz, iktisap (satın alma) tarihinden 6 ay sonra tahliye davasıı açabilirsiniz. Yine burada da ihtiyacın "gerçek ve samimi" olduğu ispatlanmalıdır.
4. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye
kiracıı ifasına düşen kira bedellerini günü gününe ödemiyorsa tahliye mekanizması işletilebilir. Bir yıldan kısa süreli kiralarda o kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kiralarda ise bir kira yılı içinde, kiranın ödenmemesi (veya eksik ödenmesi) sebebiyle kiracııya yazılı olarak (noter kanalıyla veya ödeme emri ile) iki defa ihtarname gönderilirse, kiralayan kira yılının bitimini izleyen 1 ay içinde tahliye davasıı (TBK m.352/2) açabilir. Buradaki şartları "haklı" ve "iki ayrı aya" ait ihtarların aynı kira yılı içinde muhataba (kiracııya) tebliğ edilmiş olmasıdır.
5. Temerrüt Nedeniyle Tahliye (İcra Yoluyla)
Uygulamada en sık kullanılan ve en etkili olan, "13 Örnek Numaralı Çatılı İşyeri ve Konut Kiralarına Mahsus Haciz ve Tahliye" talepli icra takibidir (İİK m.269). Kiralayan ödenmeyen kira için icra takibi başlatır ve kiracııya 30 gün (konutlar için) süre tanır. Bu ihtarnameyi tebliğ alan kiracıı, 30 gün içinde kiranın tamamını (fer'ileriyle birlikte) ödemez veya haklı bir şekilde (vekili Araçılığıyla) itiraz etmezse, tahliye davasıı İcra Hukuk Mahkemesinde (daha hızlı sürer) açılır ve doğrudan kiracıının tahliyesine karar verilir (Temerrüde dayalı tahliye).
Yargıtay'ın Tahliye Taahhütnamelerindeki Boş İmza Kriteri
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu (28.09.2021 T., 2017/6-975 E. - 2021/1108 K.): "Kira sözleşmesinin yapılması sırasında tarih kısımları boş olan ve kiracıı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü alınması durumunda; bu belgenin, kiralananın teslimi öncesinde tarihlerinin boş olarak verildiği ve anlaşmaya aykırı olarak kiralayan tarafından sonradan doldurulduğuna ilişkin savunmanın ispat yükü kiracııya aittir. Boş kağıda imza atan kiracıı, bunun hukuki sonuçlarına katlanmak zorundadır."
Ekser Hukuk olarak, kiraya veren müvekkillerimizin tahliye taahhütnamelerini usule, imza sirkülerine ve 6098 sayılı TBK'ya tam uyumlu biçimde en baştan (özel sözleşme maddeleri ile) revize ediyor ve Bursa icra daireleri ile Sulh Hukuk Mahkemelerinde yargılamanın kiracıı lehine uzamasını ve Hukuk Genel Kurulu'nun işaret ettiği ispat sorunlarını doğrudan engelliyoruz.
Neden Ekser Hukuk ile Çalışmalısınız?
Tahliye davaları usul hatalarını kesinlikle affetmez. İhtarname çekilmesi gereken bir konuda "sürenin son gününü" kaçırdığınızda veya ihtarname metnine kanunun açıkça aradığı matbu ifadeyi eklemediğinizde (örneğin 30 günlük ödeme süresi ihtaratı bulunmayan bir gönderiyle) koskoca bir kira yılını daha aynı kiracıı ile fahiş oranda düşük bir rakama geçirmek zorunda kalırsınız.
- Ön Arastırma ve Strateji: Bursa Adliyesi Sulh Hukuk Mahkemelerinde veya İcra Dairelerinde açılacak bir işlemden önce, kiracıının ödeme alışkanlıkları ve dosyadaki belgeler analiz edilir. Size "İhtiyaç Sebebi", "İki Haklı İhtar" veya "10 Yıllık Uzama Süresi" gibi hangi hukuki kurumun daha hızlı ve kârlı çözeceğini (fizibilite planı) raporluyoruz.
- Arabuluculuk Temsili: Taraflar arasındaki psikolojik gerginliği üstleniyor ve dava süreçlerine girmeden masada uzlaşma yollarını en sert müzakerelerle lehinize yürütüyoruz.
Kira hukuku alanındaki problemlerinizi çözmek, fahiş fiyat makasını kapatmak veya haklı tahliye davanızı garantili stratejilerle yürütmek için profesyonel destek almak üzere ofisimizle iletişime geçiniz.